Кто должен платить за замену батареи?

Электронное письмо в редакцию:

Кто должен платить за замену батареи?

Электронное письмо в редакцию:
В субботу у меня на кухне потекла батарея. Я позвонила в аварийную службу (2-66-66), пришли сантехники. Попросили убрать плиту — они придут в понедельник. При этом даже не стали смотреть: первый этаж, никого не затопим, а то, что вода пошла под линолеум и испортила его, понятно, не их проблемы (понимаю, подлезть посмотреть трудно). Сразу скажу, квартира не приватизирована. Пришли сантехники в понедельник и сказали, чтобы покупали батарею, а сейчас можно перекрыть отопление и все. Но тогда не будет тепла на кухне, в ванной и в маленькой комнате, где живу я (на седьмом месяце беременности).
Я позвонила начальнику участка «Агентства эксплуатации недвижимости», который сказал, что батарея является моей собственностью, и я должна ее покупать (как это — квартира не является моей собственностью, а батарея является?), при этом уточнил, что, если я куплю батарею старого образца, они ее установят бесплатно, а если нового, то платно, и это будет стоить от 4000 руб. Какая разница, если ни в одном магазине я не найду батарею старого образца? Когда я сказала, что не должна платить, услышала в ответ: «Где это написано?» Они пришли еще раз, спилили мою дырявую батарею, а на её место приварили кусок трубы и оставили нас без отопления на кухне. Подскажите, пожалуйста, кто прав. В одной из ваших статей я прочитала, что отопительные приборы в неприватизированных квартирах входят в отопительную систему дома и являются общедомовым имуществом. Так кто должен за это платить?

Михаил Геннадьевич, из письма в редакцию:
С 2009 года управляющие компании берут деньги с жителей за ремонт общедомового имущества. Так, замена потекшей батареи отопления на аналогичную (проектную) обойдется хозяину квартиры примерно в 6000 рублей. Только за перекрытие стояка берется 300 рублей.
Это несправедливо, так как система отопления относится к общему имуществу вся в комплексе, включая квартирные батареи. И их замена — это текущий ремонт, который оплачивается в квитанциях за содержание жилья. «АЭН» ссылается на постановление администрации  № 1441 от 25.08.2009, которое разграничивает ответственность между квартирным и остальным отоплением. Но такая граница могла бы быть только в случае, если бы проект пре-
дусматривал запорную арматуру между стояком и батареей. Это постановление создано в угоду управляющим компаниям, чтобы осуществлять необоснованные поборы с населения.

* * *

Маргарита Дмитриевская, заместитель начальника КУМИ:
Для замены радиатора отопления в неприватизированной квартире нанимателю нужно написать заявление на имя главы администрации. На выделенные в бюджете города на эти цели средства через конкурсную процедуру выбирается подрядчик, который выполняет работы. К сожалению, выделенных денег недостаточно для того, чтобы заменить радиаторы всем заявителям, поэтому существует очередь. Но если житель неприватизированной квартиры заменит радиатор самостоятельно, администрация, к сожалению, не сможет компенсировать эти затраты.

Валерий Русаков, генеральный директор управляющей компании «Агентство эксплуатации недвижимости»:
Управляющая компания обслуживает общее имущество собственников жилья. Поскольку радиаторы отопления, согласно постановлению администрации № 1441 от 25.08.2009, не входят в состав общего имущества, их замена производится за счет собственников. В «АЭН» при желании можно приобрести радиаторы старого образца.

*  *  *

Закон надвое сказал
Батарея — общая частная собственность. Нужное подчеркнуть

Спор о принадлежности радиаторов отопления в квартирах к общедомовому имуществу или к личному имуществу владельцев квартиры давно ведется по всей России.
А всё потому, что в главных жилищных документах этот вопрос трактуется различно. Гражданский кодекс РФ в правилах содержания общего имущества указывает: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Иначе говоря, обогревающий элемент (радиатор) отнесен к общему имуществу.
Но согласно Жилищному кодексу, общедомовой собственностью считается лишь имущество, предназначенное обслуживать более одной квартиры. И радиаторы отопления поэтому к ней не относятся.
Разобраться в этой коллизии не очень просто. Городская администрация, например, решила ее не в пользу собственников. А федеральная антимонопольная служба в разных регионах трактует этот вопрос по-разному, относя батареи то к общедомовой собственности, то к квартирной (для справки: ФАС СЗО считает радиаторы личной собственностью).
Судебные решения по этим вопросам тоже диаметрально противоположны. Так что даже через суд не всегда удается добиться от управляющей компании замены текущей батареи в рамках обслуживания общего имущества. Единственный стопроцентный вариант — на общем собрании собственников принять решение о включении радиаторов отопления в состав общего имущества жилого дома (это собственники могут сделать, опираясь на Жилищный кодекс). По согласованию с управляющей организацией в приложении к договору управления будет указан перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. И тогда УК будет обязана заменить вышедший из строя радиатор.
Путь организации общего собрания, конечно, непростой. Возможно, даже не удастся получить согласия всех собственников по этому вопросу — те, кто уже самостоятельно заменил радиаторы в своих квартирах на современные приборы, вряд ли захотят, чтобы они считались общим имуществом (в случае капремонта системы отопления их могут, не спрашивая согласия хозяев квартиры, заменить на положенные по проекту батареи). Но когда законодательство не дает однозначного ответа по вопросу принадлежности радиаторов, путь их внесения в состав общего имущества решением общего собрания — единственно возможный вариант заставить УК менять текущие батареи в рамках договора обслуживания. А если она и в этом случае откажется, видимо, следует заменить саму управляющую компанию.