Между «коммунальных» строк

Внимательное изучение договора управления поможет собственнику отстоять свои права

17.02.2010  -  00:00

В идеале управляющие многоквартирными домами компании должны быть обычными исполнителями в рамках заключенного договора управления. Но в действительности жители почему-то оказываются в роли вечных просителей, с протянутой рукой упрашивающих управляющие компании оказать им положенные услуги. О том, можно ли изменить эту ненормальную ситуацию, мы поинтересовались у начальника отдела жилищно-коммунального хозяйства комитета по управлению ЖКХ Н. Лексютиной.

— Наталья Георгиевна, можете посоветовать собственникам, каким образом требовать от управляющей компании выполнения положенных по дому работ? — Считаю, что для начала собственникам необходимо определиться, за что, кому и на основании чего они оплачивают квартирную плату. Для этого необходимо письменно запросить в УО (управляющая организация) копию протокола решения собрания собственников по выбору данной УО и принятого решения по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также перечня предоставляемых услуг и условий их выполнения. И при необходимости проверить законность данного документа. Прежде чем требовать от управляющей организации выполнения условий договора, необходимо сначала ознакомиться с положениями заключенного ДУ (договора управления) и его приложениями. Любые требования, которые предъявляются к управляющим компаниям и к самим собственникам, должны определяться условиями договора управления. Один из самых важных моментов — разработка и утверждение собранием собственников договора управления путем очного или заочного голосования. — А если собственников не устраивает предложенный договор управления? — Как правило, договоры предлагаются самими управляющими компаниями. Если УО навязывает не устраивающий собственников вариант договора, они вправе составить свой проект договора и предложить его УК, но в обязательном порядке проект договора должен быть запротоколирован решением общего собрания собственников. Это касается как УО, так и собственников. Исключение составляют только дома, прошедшие процедуру конкурсного отбора. В этом случае администрация разрабатывает проект договора. Единственное условие, которое должно выполняться при разработке проекта ДУ, он должен соответствовать нормам и правилам технической эксплуатации жилых домов и требованиям Жилищного кодекса. Необходимо помнить, что не управляющая компания выбирает себе дом, а собственники дома управляющую компанию. По Жилищному кодексу собственники путем проведения собрания и принятия решения в соответствии с ЖК РФ определяют правила игры. В случае если собственники не могут сами выбрать УО и решить вопросы управления, следует обратиться в администрацию с предложением о выставлении конкретного дома на конкурс. — Некоторые управляющие компании предлагают собственникам лично подписывать договоры управления. Насколько это законно? — Если УК рассылает собственникам проекты договоров, собственник вправе в соответствии с ЖК РФ запросить протокол собрания собственников, решением которого был принят данный проект договора или определены условия ДУ. Если нет решения собственников, то собственники вправе провести собрание и утвердить свой проект договора и выбрать УО, желающую заключить предложенный ДУ. Если бы в городе произошли один-два подобных факта, управляющие компании стали бы совершенно по-другому относиться к собственникам. — Что можно сделать, если управляющая компания не выполняет условия заключенного договора? — Если управляющая компания не выполняет условия договора управления, то собственники могут обратиться в Государственную жилищную инспекцию, общество по защите прав потребителей или решить вопрос в судебном порядке. Если собственники письменно зафиксировали свои обращения в УК, то у них есть все шансы добиться перерасчета за неоказанные услуги. Не надо забывать, что жилищно-коммунальное хозяйство — это такая же сфера услуг, как, скажем, химчистка или магазин. И если там вам некачественно оказали услугу, то вы вправе либо напрямую, либо через общество защиты прав потребителей предъявить претензию или вернуть товар, или не оплачивать некачественную или непредоставленную услугу. Аналогично и в этом случае. Сейчас условия диктуют управляющие компании, но необходимо помнить, что у договора управления жилым домом есть две стороны. — Сейчас некоторые управляющие компании информируют собственников о том, что, если они не примут решения о проведении капитальных ремонтов отслуживших свой срок общедомовых систем, они отказываются от текущего обслуживания и ремонта этих систем... — УО обязаны оповестить собственников о необходимости проведения капитального или текущего ремонта в данном жилом доме, а собственники и только они на собрании собственников рассматривают предложения УО, утверждают смету, определяют условия и порядок финансирования. Что касается текущего обслуживания, то, повторяюсь,— смотрите условия договора и приложения внимательно. Поэтому собственникам надо очень внимательно относиться к предложенным проектам договоров управления. — Возможен ли муниципальный контроль за деятельностью управляющих компаний? — По действующему законодательству государственный контроль за содержанием жилого фонда осуществляет Государственная жилищная инспекция. Администрация вправе осуществлять контроль только в части муниципального имущества и своей доли в объеме общей собственности. И такая работа администрацией планируется. Стоит пояснить, что это не будет работа по жалобам жителей, а выборочная проверка администрацией как одним из собственников деятельности УК в рамках условий заключенного договора управления. — Жители города часто задают вопрос об оплате дополнительных работ. Может ли их стоимость выходить за рамки установленного тарифа? — Еще раз советую внимательно ознакомиться с приложениями к договору управления. Работы по дому делятся на обязательные и дополнительные, которые управляющая компания может выполнять по необходимости. При этом суммы, относящиеся к списку дополнительных работ по дому, входят в общий тариф по содержанию общего имущества, но здесь существует определенная процедура, которая описана в ДУ и на что необходимо обратить внимание собственнику. — Наталья Георгиевна, если резюмировать наш разговор, то как именно вы посоветуете сосновоборцам строить свои взаимоотношения с управляющими компаниями? — Строго на договорной основе и посредством принятия решения собранием собственников путем как очного, так и заочного голосования. Процедура примерно такая же, как при выборе ТСЖ. На городском сайте администрацией предложен объемный пакет информационных методических рекомендаций по созданию ТСЖ. Его можно использовать также при выборе УО и принятия тех или иных решений собственниками. В первую очередь необходимо самим проявлять инициативу в выборе управляющей компании. Процедуру выбора компании собственники вправе доверить и муниципалитету, тем более что администрация в данный момент разрабатывает конкурсную документацию, в том числе и проект договора управления.

Комментарии

Загрузка комментариев...