Нужна ли собственнику жилых помещений в многоквартирном доме

Новый Жилищный кодекс РФ заставил собственников жилья задуматься о способе управления своим домом. Их согласно закону три. И выбирать, какой нам подходит более всего, рано или поздно, коль уж мы жилье свое приватизировали, все равно придется. Попробуем разобраться в каждом из них.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом. 3. Управление управляющей организацией. Первый способ подходит для небольших домов — на 15-20 квартир. Здесь требуется наибольшее участие собственников квартир в решении проблем, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы собственники дома решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее удостоверенные доверенностью полномочия. Если в качестве способа управления выбрана управляющая компания, то жители дома нанимают организацию, которая и будет заниматься решением всех вопросов. И если управляющая компания по тем или иным причинам не устраивает жителей дома, они, расторгнув с УК договор, могут нанять другую компанию. Недостаток такого способа управления кроется в высоких затратах на управляющую организацию, ведь ее услуги платные. ТСЖ — промежуточное звено. Оно подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории. Есть, правда, и четвертый вариант: ничего не делать, никого не выбирать. В этом случае администрация муниципального образования сама на конкурсной основе выберет для дома управляющую организацию. Но устроит ли она вас?! О преимуществах и недостатках ТСЖ У управления товариществом собственников жилья есть как недостатки, так и достоинства — поговорим о них подробнее. Итак, во-первых, безусловным плюсом является то, что собственники помещений в многоквартирном доме, создав ТСЖ, непосредственно участвуют в управлении собственным домом. Во-вторых, товарищество само составляет перечень ремонтных работ и определяет их очередность. План работ и смету расходов на год утверждает общее собрание собственников помещений. В-третьих, ТСЖ имеет возможность получать дополнительные доходы от сдачи в аренду находящихся в общедолевой собственности нежилых помещений, земельного участка, организации стоянок автотранспорта, предоставления рекламных площадей и др. В-четвертых, в ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна, и т.д. (хозяин всегда знает цену раз и навсегда установленному им порядку). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи по квартплате. В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным. Шестое, для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться как способ соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Седьмое, дома, в которых созданы ТСЖ, имеют возможность получить финансовые средства федерального, областного и местного бюджетов на проведение капитального ремонта дома. Восьмое, товарищества собственников жилья имеют возможность создания ассоциации ТСЖ, тем самым совместно отстаивать интересы собственников помещений. И, наконец, любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества. Прозрачность бюджета — это привилегия ТСЖ. Теперь о минусах. Во-первых, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут с этим смириться. И, во-вторых, опасность непринятия какого-либо важного решения из-за безынициативности и непонимания части граждан. Представьте: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело — собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое — жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов. Подведем итоги. При ТСЖ собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы — владельцы квартир. Основные вопросы, например, утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества, рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением частных текущих вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые представляют коллективное мнение собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома. Участвовать ли в программе капремонта, решать нам Теперь рассмотрим возможность участия нашего города в региональной адресной программе капитального ремонта многоквартирных домов, которая предусматривает предоставление материальной поддержки на эти цели из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Одно из основных условий в получении финансовой поддержки — наличие в нашем муниципальном образовании 35 товариществ собственников жилья. Для включения конкретного дома в заявку на предоставление финансовой поддержки на проведение капитального ремонта дома собственники жилых помещений должны на общем собрании принять решения: 1) о выборе способа управления многоквартирным домом; 2) о необходимости проведения капитального ремонта дома с указанием видов работ, предусмотренных частью 3 статьи 15 федерального закона № 185-ФЗ, при этом приоритеты должны быть отданы комплексности планирования работ. Думаю, стоит подумать каждому собственнику, проживающему в проблемном доме, где необходимо заменить лифтовое оборудование, инженерные внутридомовые системы оборудования, отремонтировать крышу, подвальные помещения, утеплить фасады, нужна ли им государственная поддержка в финансировании капитального ремонта. Времени на раздумье уже не остается. С 15 по 20 декабря весь пакет документов по участию в программе будет представлен в правительство Ленинградской области. Но это только в том случае, если в городе будет создано не менее 35 ТСЖ и выполнен ряд серьезных условий администрацией города. Надеемся на разумное решение наших жителей и призываем не поддаваться на провокации, которые инициируют, как правило, люди неосведомленные, знающие существо вопроса лишь поверхностно и манипулирующие сознанием граждан для достижения своих непонятно на чем основанных целей. Инициативным лицам предлагаем перед началом работы по созданию ТСЖ внимательно изучить Жилищный кодекс, а не делать поспешных выводов из призывов вечно недовольных всем и вся пессимистов. Н. Лексютина, начальник отдела ЖКХ