За все ли платит член ТСЖ?

До окончания срока подачи документов о создании товариществ собственников жилья осталось немногим больше недели. И чем ближе обозначенная городской администрацией дата, 15 декабря, тем активнее противники ТСЖ вставляют палки в колеса набирающей обороты реформы ЖКХ. К каким только способам они при этом не прибегают: и митингуют, и листовки расклеивают, и рекламу, которая больше на прокламацию похожа, в газете размещают. Сами того не понимая, что, саботируя участие в программе капитального ремонта жилого фонда сегодня, они обрекают своих же земляков на непомерные траты завтра. Ведь большая часть призывов так называемых оппонентов создания ТСЖ и разъяснений работающих на них «юристов» носят необоснованный, а порой и откровенно лживый характер.

«За что платит член ТСЖ?» — под таким заголовком вышло в одном из номеров «Маяка» якобы предупреждение юриста. Где в нем правда, а где ложь? Ответить на этот вопрос мы попросили главного специалиста юридического отдела администрации Сосновоборского городского округа Александра Горчакова. Сразу же хотелось бы оговориться, что предупреждению этому, как говорится, сто лет в обед. Оно впервые появилось в Интернете еще в 2006 году. И подоплека его такова. После вступления в силу нового Жилищного кодекса, который ввел необходимость выбора способа управления многоквартирным домом, управляющие компании с целью лоббирования своих интересов выдумали эту страшилку. А теперь по порядку. Жителей многоквартирных домов предупреждают, мол, членам товарищества придется оплатить перво-наперво расходы на составление паспорта дома. Дескать, выполняет эту работу частная фирма за большую плату, и никак иначе. Такая обязанность ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексах собственникам жилья не вменяется. Паспорт дома включает проект здания, схемы подключения инженерных сетей, документы на землю, сведения о материалах и произведенных ремонтах. Храниться эти документы должны в организации, осуществляющей управление вашим домом. Поэтому любой собственник может запросить информацию о наличии этого документа на дом, в котором он проживает. «Сколько надо денег, чтобы создать первоначальный капитал ТСЖ?» — вопрошает составитель листовки, говоря о некоем вступительном взносе. Средства товарищества на основании п. 2 ст. 151 ЖК РФ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества. Установление размера обязательных платежей и взносов (подп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Порядок уплаты таких платежей в соответствии с п. 5 ст. 155 ЖК РФ определяют органы управления товарищества собственников жилья: либо правление ТСЖ, либо общее собрание членов ТСЖ. Члены ТСЖ сами принимают решение о величине взноса и расходовании этих средств на собственные нужды. Если говорить о взносах в резервный фонд (на случай аварий, неожиданных платежей и прочих бедствий), на капитальный ремонт дома или в специальные фонды, которых может быть несколько, то такая обязанность законодательно не установлена. К тому же, в случае создания ТСЖ собственники наоборот получают возможность уменьшить размер оплаты стоимости работ по капитальному ремонту до 5 процентов собственных средств. Остальная часть затрат на капитальный ремонт будет проводиться за счет федеральных средств и местного бюджета. Что касается налогов: на недвижимость от рыночной (коммерческой) стоимости жилья; на долю общего имущества ТСЖ (подвалы, которые можно сдать в аренду, чердаки — то же самое, лестничные клетки, земля возле дома); на прибыль для собственников, сдающих квартиры в наем; страховых сборов с квадратных метров квартиры и на долю в общем имуществе ТСЖ — то их взимание вообще никак не связано с созданием в доме ТСЖ. Договоры страхования носят добровольный характер, а обязанность уплаты налога на прибыль для собственников, сдающих квартиры в наем, предусмотрена налоговым кодексом и распространяется на любого собственника, извлекающего прибыль от сдачи квартиры в наем. Предупреждают собственников и о штрафах, налагаемых ТСЖ (например, за неуплату налогов, нарушение санитарных и строительных норм, пожарной безопасности), пени за задержку оплаты чего-нибудь, неустойки (например, за нарушение договора: скажем, наняли работников, но в срок им не уплатили). Тут, конечно, требуется пояснение. Граждане, вступившие в ТСЖ, могут выбрать одну из двух схем управления своим домом. Первая — без посредников заключать договоры с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями. В этом случае действительно есть вероятность привлечения к ответственности, т.к. ТСЖ вступает в гражданско-правовые отношения с организациями со всеми правами и обязанностями. Вторая — заключить договор с управляющей организацией и передать ей средства на оплату. И эта организация сама будет решать, с кем выгоднее заключать договоры. Такой вариант обойдется дороже (кроме коммунальных услуг, членам ТСЖ придется оплачивать услуги управляющей организации), зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы. «После образования ТСЖ дом становится «частным домовладением»,— предупреждают жильцов, решивших создать ТСЖ. Так знайте, мол, недавно изменили Налоговый кодекс, и теперь плата за землю под «частным домовладением» резко увеличена! И расходы по владению имуществом добавятся к обычным коммунальным платежам. Действительно, Минфин в Письме от 13.09.2007 № 03.11.04/2/224 обязанность по уплате земельного налога возложил на собственников земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ). Но ТСЖ ни при каких обстоятельствах не может стать собственником земельного участка (придомовой территории), как и собственником иных объектов общего имущества. До получения кадастрового паспорта (плана) на земельный участок муниципалитет может предоставлять его товариществу лишь в аренду. При этом ТСЖ платит арендную плату, но никак не земельный налог. И в заключение хотелось бы порекомендовать нашим гражданам — собственникам квартир, которые решают для себя вопрос о создании в своих домах ТСЖ, почаще обращаться в администрацию по возникающим вопросам о ТСЖ. Кроме того, внимательно изучать положения Жилищного кодекса РФ и, в частности, раздел VI, в котором прописаны процедуры создания и деятельности ТСЖ. Безусловно, ТСЖ как форма управления многоквартирным домом также небезупречна, как и иные формы управления. Ее внедрение потребует высокой активности от собственников, однако уже тот факт, что за капитальный ремонт своего дома собственники заплатят лишь 5 процентов стоимости работ, а не раскошелятся на все 100, может, на мой взгляд, перевесить все остальные доводы. Пресс-центр администрации